34年前 梦想赚够3万元回去读书

　　24年前 一口气买下汉正街一排楼

　　14年前 大举收购武汉烂尾楼

　　10年前 接连打造黄金商业城

　　现在 建起庞大的商业帝国 财富超武汉前十位上市公司老板之和

　　潘先生是谁

　　他在武汉从商30多年，真正了解他的“家底”的人，现在也不超过30个。

　　他的身份之一是武汉温州商会常务副会长。但即便是商会中的老板们，很多人也并不“认识”他。

　　在百度中搜遍他的名字，最正确的一行信息是：汉正街第一批创业者，最早参与国企改制的先行者之一，以收购并盘活多个商业地产“烂尾”楼盘而享誉武汉商界。

　　这行字正确，但不准确。

　　今年一季度，武汉中商发布上市公司年报，这个名字首次出现在前十大股东之列。

　　但这600多万股股份，远远没有让他引起应有的关注。他对公众保持着令人近乎无法理解的低调。

　　虽然，他个人名下的集团公司已有七家，二、三级公司约五十家，这还不包括旗下分公司控股的数十家企业。其个人参股、控股、全资的企业，拥有武汉三镇超过100万平方米黄金地段商业物业。这个数字，约和武汉最大的零售商业集团的物业经营面积相当。

　　这批物业的市值，目前无法估算。但仅其在武汉江汉路拥有的20万平方米一线商铺，市值就该以百亿元计量。可供他调度的商业物业，面积更是超过300万平方米，约为武汉几大著名商业零售企业之和。

　　在他位于汉口闹市区的58楼的办公室，放眼看去，三镇到处都在他的“版图”中。

　　“这么说吧，把他的个人财富粗略折算，超过武汉排前十位的上市公司老板个人身家之和。”一个研究了他10年的圈中人这样说。

　　只有在一个极小极小的“圈子”里的人知道，这是一个长期在公众视野之外的“隐形巨富”。

　　他叫潘统衡，来自浙江青田。

　　朋友眼里的潘统衡

　　他是这样做生意的

　　齐先生是少数几个“知道”潘统衡的朋友之一。他称房地产是一个高门槛的行业，只有少数人才玩得转。“不太懂的人，拼命往里面挤；懂的人，黯然离场。”

　　潘统衡就属于玩得转的少数人。

　　稳 不同商业模式要有不同存在方式

　　综观潘统衡运营的商业体，其统筹配置的手法常常被业内玩味。“不同的商业模式，要有不同的存在方式。”潘统衡举例说明，同样的租场位置，对于不同的业态，潘统衡开出的租金价格完全不一样。他强调，不能简单地以租价来判断其价值。“心脏和脚指头谁更重要？当然是心脏，但没有脚指头，同样影响肌体的健康，无法成为一个活力四射的人。”当体系健康运转起来时，就是商业体价值倍增的时候。

　　准 武汉商业版图从大到小数据一应俱全

　　潘统衡也玩“大数据”。

　　一次，和朋友闲聊，聊到某一个商业体的运营状况时，有人提议，根据那里的居民结构，如果引入一家电影院，对项目有很大的提升。在别人讨论的时候，潘统衡默默打开了电脑，查询过后，他得出结论：那里不缺电影院。原来，潘统衡早就开始对武汉的商业版图做起了他的数据搜集，大到商业体的规模、业态、情况、运营管理情况，小到每个商户的租金、价格定位、租期长短。一台电脑在手，应有尽有。

　　狠 将搅局和投机的竞争对手挡在门外

　　前不久，武汉一家地产集团有一处优质商业项目出售，许多大老板闻风出动。潘统衡和对方见面后，花了20多分钟，详细分析了自己操盘的优势。末了，他给出条件，先期支付1000万元到对方公司账上作为押金，按照谈好的条件，他承诺一个月提交详尽的方案，并对谈判提出的条件全盘安排到位，以证实自己的实力。一个月到期后，实现承诺则签订合约，做不到，则退还押金，退出竞争。

　　此招一出，业内认为潘已志在必得：他已经用资金方式剔除了不确定因素，狠狠地把搅局、投机的竞争对手挡在了门外。

　　1979年高考落榜闯汉正街

　　“我当时想赚够三万元，就不干了”

　　说不清楚潘统衡究竟是很忙，还是很闲。

　　今年，他前两个月在南美和中东旅行，后身体不适入院调养了一段时间，最近回武汉的一两周，也只是一次停顿。下周，他将借道冰岛，乘破冰船前往北极，开始探险之旅。

　　对“不务正业”的调侃，他轻轻一笑，说：“喜欢四处走走，寻找灵感。”因为“商业就是一个个空盒子，有了灵感，你往里面装什么，就能变成什么”。

　　回忆起经商的初衷，他说，“我就为了提前攒够一辈子的工资，好回家读书。”1979年，潘统衡因1分之差被挡在了大学门外，原因是，他的英语交了白卷。他和几个老乡一道，来到了初见复兴的汉正街。他一开始是做饭票加工生意。“学徒工月薪19元，正式工23元，粗略估算，我这辈子满打满算30年工龄能攒够3万元钱。那时我想，赚够3万就不干了，回去上学。”这是18岁的潘统衡宏伟的人生目标。

　　从此，六渡桥一带多了一个天天去夜校上课的小青年。

　　不过梦想实现得太快了，潘统衡第二年就赚满了3万元，但他走不了了，“我办了家纽扣厂，几十号人要养家，脱不了身。”

　　两年后，潘统衡意识到同业竞争的害处，这个毛头小伙子开始显露出他的与众不同：他召集一同来汉的九名温州商人，牵头成立了一个合伙制公司，每人在划分好的区域经营，互相不准杀价，抱团经营，抵抗外来的竞争者，利润也能实现最大化。

　　接了汉正街第一代创业人的天时，加上地利和人和，之后的十年，潘统衡的服装辅料生意渐渐风生水起。

　　1989年变脸房东们逼出商铺王

　　“地上常捡到经销商抢货时，被挤掉的金戒指”

　　10年后，潘统衡迎来了第一次转型。

　　一香港商人在汉口大夹街盖了一排楼，正寻找买家，潘统衡一口气全部拿下，转手做起了房屋中介。“那时候，汉正街的商人都挣了钱，要置业。我看准了这个契机。”

　　谈起这一转变，潘统衡说要感谢他曾经的房东们：“刚做生意时，房东三天两头涨房租，生意刚守起来，一些房东就变脸了，想心思把你赶走自己做。1984年我就发誓，一定不能再给房东打工，自己置业自己做商业，房产升值了也是自己的。”

　　首战告捷后，潘统衡先后在沈阳、北京、成都买下一批商铺物业，打造成一个个服装批发市场，组织武汉十多家童装品牌依托这些商铺闯全国市场。“货一到就被抢光，散场时，地上常常能捡到经销商抢货时，被挤掉的金戒指。”

　　1999年，在品牌消费还未深入人心时，潘和搭档们寻求温州的海外关系，拿下了花花公子、袋鼠、华伦天奴、鳄鱼恤、花雨伞等多个知名国际品牌在国内的生产许可，并以每个品牌每年200万至500万不等的价格，一次签下了长达8年的使用合同。

　　在广东精心挑选了四五十家加工厂后，很快，一众曾高不可攀的国际品牌开始进了国内大商场。“我们把专卖店的品牌直接拉进商场柜台销售，中端市场量太大，大得超乎想象。”

　　这个大得超乎他自己想象的市场，让他赚到了想象中应该有的利润。

　　1999年国企改制送来第二春

　　“厂长提的要求我照单满足，上午谈，下午付款”

　　世纪之交的最后一年，对房子特别有感觉的潘统衡迎来了第二春：国有企业改制的大潮，来了！武汉大量不良资产传出被拍卖处置的消息，在广东经营国际品牌的他将生意交给了团队，回到武汉。

　　那两年，潘统衡集中精力做了一件事——收购武汉的烂尾楼。

　　在别人眼中一钱不值的烂骨头，在他眼里都是金条。“拍卖的物业遍布武汉各城区，都是黄金地带，原来的商业垮了，荒废在那里。”他初期投入两个亿资金，两年时间，收购约20家企业，出手之快，无人能比。

　　2000年春天，位于江汉路附近的南京服装厂改制在即。消息传出后，前期去谈的人不少，但都被付款条件拦住了：先支付资金，发放给职工，等改制完善之后，才能进行股权过户。因担心风险，很多人一直在犹豫观望。

　　得到消息后，潘统衡提了钱来到了服装厂领导的办公室。“厂长提的要求我全部满足，上午谈完，下午付款。”500平方米的物业，200万元的资产报价，潘没有还价。收购后的南京服装厂靓丽转身，被引入台北婚纱影楼，合作一直持续到现在。

　　这个不大的项目，开启了潘统衡参与国企改制收购序幕。

　　当年，发改委拟定的国有企业改制目录下发到武汉各个区，各区时任领导干部身上都被分派了几家国企的改制指标。一时间，大量国企四处找人接手。

　　第一单的成功，让潘统衡推开了这个巨大市场的门缝。

　　此后，“潘氏风格”收购进程明显加速，民众甜食馆、胜阳火锅……每个月，他都在以一到两家的速度“吃货”。

　　同年5月，潘统衡收购汉正街老家电市场，完成改制后，投入200万对市场重新装修布局。一到二楼改造成新电器市场，楼上经营酒店，新开张后当年就实现收入300多万。

　　至2002年，武汉油脂大楼改制完毕，潘统衡对20余家国有企业的收购改制暂告一段落。

　　2003年吞食不良资产的大胃王

　　“营销烧钱的速度，相当于每天一辆奥迪送进报社”

　　2003年是个分水岭，在此之前，那些被处置的不良资产都是小项目，每栋楼价格多以千万元计。但在此之后，出现在潘统衡面前的项目，才把这个年轻商人的扩张野心，真正地、彻底地撩拨了起来。

　　如果说，前面出现的项目还是甜点，此时抛出来的项目就都是大餐了。

　　那几年，四大国有银行都成立了不良资产处置专班，剥离不良资产，改制上市。四大银行、几大资产管理公司和几大上市商业企业的闲置物业纷纷面临处置。更大体量的商业体开始出现在拍卖名单上，单个项目资金起价动辄过亿元。

　　但对于此时的潘统衡来说，钱已经不太成问题。“恰逢当时的经济环境不太好，企业办不起来，大量黄金地段的写字楼长年空置，价值被严重低估。这些优质资产，我拍回来就没有卖的打算。”在这个精明的商人看来，只有把它们拿过来自己做商业，才能将这些黄金地段的商业物业做起来。

　　中百大楼写字楼、汉商百货写字楼、世贸写字楼、武广写字楼……2005年的媒体上，武汉市大量优质写字楼闲置，或招标出售，或参与拍卖寻找新主人。也是在那一年，全国“住宅禁商”规定波及武汉，住宅不能办公，不少公司四处寻找合适的办公地址。

　　潘统衡又一次把握了政策释放的巨大红利：当年11月，潘统衡出资3个亿，拍下武广前后三栋共计10多万平方米的写字楼。尽管身处黄金商圈，这片写字楼开发了十年，却连三分之一都没卖出去。听闻有人要接手，一个商业界老总打赌说，“如果能卖出去，我把脑袋给他当球踢！”

　　潘统衡淡淡一笑：“这么好的地方，怎么会没人租？”

　　现在说起来几乎没人相信，写字楼包装了SOHO概念后，一星期时间，所有策划方案开始推行，潘又打了一场漂亮的速战速决的营销仗。“2004年之前，地产的营销还处在发传单的阶段，我找了包括你们楚天金报在内的四家影响力最大的报纸，前所未有地包下底版，一连四个版的强势推销，外加专业网站的置顶广告，轮番轰炸，密集推出写字楼租售广告！那个烧钱速度，相当于每天一辆奥迪送人。”

　　起售后三天，后排两栋楼销售一空，前面一栋三个月也宣告售罄。

　　示范效应出来后，潘统衡对写字楼的处理彻底摸清了水性，随后两年，中百、汉商写字楼也被他如法炮制。

　　短短五年，潘统衡对一个个不被看好的“烂物业”重新定位，重新包装，精准营销，接连打造出海天汽配城、华中建材市场、新佳丽、库玛品牌服饰交易中心等多个商业地产的经典案例。

　　也就是从那时起，经他操盘的这些物业，无一不起死回生。“烂楼”的砖头给他铺就了一条金光大道，并从此将这个商人的财富和人生，都牢牢地定格在了武汉。

　　现在，潘统衡名下的集团公司有七家，二三级公司共计约五十家，遍布商业、地产、金融、能源等多个行业。